Ипотечный заемщик в стремлении рассчитаться за свое жилье как можно
быстрее может совершить ряд ошибок, которые не позволят получить
максимальную выгоду от досрочного погашения ипотечного долга. В каких случаях
может получиться так, что из-за досрочного погашения вместо выгоды получается
переплата, в интервью агентству «Прайм» рассказала эксперт проекта Минфина
России «Моифинансы» Ольга Дайнеко.
Ошибки заемщиков
1. Пробовать накопить «приличную» сумму и только тогда вносить ее в качестве
платежа на досрочное частичное/полное погашение.
Разумнее не накапливать, а вносить свободные средства в меньшем количестве, но
чаще. Причина в том, что большинство ипотечных программ с аннуитентными
платежами и внесенный дополнительный платеж направляется на погашение части
основного долга, что, соответственно, уменьшает и сумму процентов (они
начисляются на остаток долга). Кроме того, в процессе накопления денег на
погашение всей ипотеки разом можно пропустить наиболее выгодный для досрочного
погашения период-первую половину срока кредитования, когда ежемесячный платеж
идет в большей части на погашение процентов, а не «тела».
2. Отправлять в «досрочку» все свободные средства, не имея накоплений/подушки
финансовой безопасности.
Несмотря на то, что досрочные частичные погашения снижают и срок, и переплату по
ипотеке, в случае финансовых затруднений все усилия будут сведены на нет из-за
просрочек, вынужденной реструктуризации (в том числе, с использованием льготного
периода-кредитных каникул) или рефинансирования. Ипотека-долгосрочное
обязательство и лучше просчитывать пути снижения финансовой нагрузки в сложные
времена. В качестве разумной стратегии можно при досрочном частичном погашении
выбрать уменьшение ежемесячного платежа (а не сокращение срока кредитования). В
хорошие времена ежемесячно вносить больше положенного (это все равно повлияет
на уменьшение срока), а в плохие – «продержаться»: снижение ежемесячной суммы
платежа позволит продолжать выплаты.
3. Изымать для досрочного частичного/полного погашения деньги с никопительного
счета или вклада, процентные ставки по которому выше ипотечных.
Например, если в наличии субсидированная государством ипотека под 5 % годовых, а
вклад под 11%, забирать деньги из накоплений нецелесообразно.
Ошибки кредитной логики:
1) Вносить сумму на досрочное погашение, но забывают про необходимость внесения
текущего платежа. В итоге сумма зачисление на погашение основного долга не
происходит из-за отсутствия денег на очередной платеж –спишется только очередной
платеж, а остаток останется на кредитном счете. Чтобы деньги зачлись в нужный срок,
необходимо заблаговременно уточнять в своем банке срок уведомления о досрочном
погашении.
2) Забыть уведомить банк о желании внести досрочный платеж: внесение денег на
кредитный счет больше положенного не обязывает банк отправлять переплату на
досрочное погашение-для этого необходимо распоряжение клиента (заявление). Также
необходимо учитывать, что лучше всего производить досрочное погашение в дату
очередного платежа, поскольку в ряде случаев условия ипотечного договора могут
содержать условия о преимущественном погашении процентов (например, при досрочном
частичном погашении через 15 дней после очередного платежа, нужно к сумме
«досрочки» приплюсовать проценты за 15 дней пользования остатком долга).
Наибольший эффект по ипотечной экономии дает разумное сочетание способов
досрочного частичного погашения: по более крупным дополнительным «взносам» можно
выбрать сокращение ежемесячного платежа, а по менее существенным-сокращение срока
кредитования. В комплексе это позволит не только рассчитаться быстрее, но и
существенно снизить переплату.
Важно при частично досрочном погашении
Прежде чем пытаться платить по ипотеке с опережением, нужно оценить свои
финансовые возможности: наличие подушки безопасности, размер текущих и
планируемых расходов личного/семейного бюджета. Перед полным досрочным
погашением необходимо предварительно запросить сумму к полному погашению в
банке,
чтобы не просчитаться в начисленных процентах. Не нужно забывать и про ипотечное
страхование: вернуть часть страховой (за часть дней до конца страхового периода) премии
можно будет при наличии справки о полном погашении долга.
Перед частичным досрочным погашением уточнить свои договорные условия (срок
уведомления кредитора, дату списания средств, начисление и перерасчет процентов) и
выбрать уменьшение срока кредитования или уменьшение суммы ежемесячного платежа.
Не нужно забывать о том, что ряд банков устанавливают минимальную планку для
«досрочки» (например, не менее 30 % от суммы ежемесячного платежа).
Если все-таки произошла неприятная ситуация с банком – не стоит паниковать,
необходимо предпринять ряд действий. Прежде всего обратиться в свой банк. Если
платеж на досрочное полное или частичное погашение не зачли по вине банка
(техническая ошибка, человеческий фактор или программный сбой), кредитное
учреждение обязано исправить ошибку и произвести зачисление с перерасчетом
процентов. Если заемщик сам не учел особенностей зачисления на досрочное погашение,
нужно учесть свои упущения в следующий раз.
Для обращения достаточно взять с собой паспорт и для упрощения поиска-номер и
дату ипотечного договора, а также платежные документы о внесении средств.